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[摘要] 楼市气温不稳。当“日光”稀罕,速罄渐远,楼市里“王不见王”的惯例也就成了过去的规矩。哪怕是传说中“没地了”的青岛主城若干热门片区,今年也屡屡出现两三个项目赶到一起、还得在运营中同步同地PK的情况。

楼市气温不稳。当“日光”稀罕,速罄渐远,楼市里“王不见王”的惯例也就成了过去的规矩。哪怕是传说中“没地了”的青岛主城若干热门片区,今年也屡屡出现两三个项目赶到一起、还得在运营中同步同地PK的情况。

譬如年初就炒得火热的佳源、银丰崂山双雄会,再比如新都心保利天汇与和达君玥“打对门”,而这其中,远洋万和城和尚未正式命名的辽阳东路5号地块在浮山后相隔700米的对对碰,更是上演了现实版“远交近攻”。

【一】

近期,远洋万和城的动作不少,尽管售楼处尚未建成,项目周边的地推已经开始,一些网络平台上,有人释放出3.5万元/平方米的“大概价格”试水,一些涂涂改改的准户型图,也半遮半掩地流散出来。拿地不到3个月,万和城提速的架势比较明显。

网上流传的准户型图

3.5万元/平方米的试水或探风价,与外界之前的判断有一定落差,近年来浮山后居住质感提升明显,一些近两年入住的准新房,在二手市场上的价格都是4字头起步。作为一个可能在未来代表浮山后繁华“质高点”的城市综合体项目,远洋万和城如果真能以上述价格入市,算得上出人意料的低调。

远洋万和城规划图

至少有两个项目给远洋万和城造成了压力,一个是和达君玥,虽然距离较远,但毕竟也能勉强划入浮山后的边缘,在教育、医疗和商业配套上有重合之处,另一个就是与万和城同在辽阳路一侧,相隔仅700米的辽阳东路5号地块。

如此近距离的并肩对战,意味着两个项目的周边资源几乎相同,甚至在某种程度上,两个项目自带的配套无论多寡都可以我为你用。因为这种贴近,至少在居住产品方面,两个项目将会被深度比较,在市场走向不甚明朗、需求释放并不积极的现阶段,两者一旦同步入市,压力属于彼此。

因为辽阳东路5号刚刚完成土拍,远洋万和城目前也仅是处于入市前的筹备期,房产君尝试着通过实地考察并结合已披露的规划指标,对两个项目加以比较。

【二】规模

远洋万和城鸟瞰图

从规模上,其实两个项目并不具有太多可比性。万和城是总建面27万多平的城市综合体,辽阳东路5号是10万平出头的偏住型社区。但仅从住宅体量而言,两个项目的规模差距并没有那么大,前者住宅10万平,后者760多套房源,住宅建面也在八九万平。

教育配套

教育配套上,参照周边社区的教育划片,万和城可能的小学和初中,是富源路小学、第二实验初中或六十五中,辽阳东路5号对口浮山小学和崂山七中,前者有一定优势。

商业配套

远洋万和城马路对过是卜蜂莲花超市,辽阳东路5号斜对面是大润发超市,两者共享埠西市场。

远洋万和城拥有52%的商业配套,其中包括不低于6万平的MALL,这个体量与CBD大融城大致相当,以远洋的资源整合与商业运营管理能力,这个商业配套可能为整个片区带来最顶级的休闲购物体验。

辽阳东路5号的配套并不自带规模商业,但公立幼儿园的配套要求,也在一定程度上填补需求空白,至少给本小区和周边小区居民带来便利,这也比较符合项目偏住型社区的定位。

交通

以距离地铁口远近作为衡量项目价值的标准,地铁4号线劲松四路站,就在远洋万和城围挡之外,而辽阳东路5号距离4号线劲松七路地铁口,同样咫尺之遥。

容积率

远洋万和城容积率高达4.75,这可能是浮山后片区的一个纪录,当然这样的容积率是建立在商业配套密集的前提之下,就比如万象城和华润悦府,又有谁因为其超过6的容积率而质疑两者的品位和品质。相对而言,辽阳东路5号的3.1就拥有更开阔的尺度。

成本和价格

远洋万和城的土拍楼面价是7100元/平方米,辽阳东路5号的楼面价达到了8930元/平方米。拿地价格的差别,并不意味着远洋万和城拥有太多成本优势,配建人才公寓和大体量商业,实际上已经压缩了万和城的利润空间,也等于变相抬高了成本。

而辽阳东路5号需要代建回迁房源和幼儿园,同样使自己的拿地成本高于8930元/平方米。换个角度思考一下,当5000多元拿地的和达准备在3字头的价格上方起跑,当6000多元拿地的青铁华润城均价逼近了3.5万元/平方米,远洋万和城与辽阳东路5号的在价格上的应该有更多的故事可讲。

品牌

品牌这个事有时很虚,但有时也的确说明问题。根据中国指数研究院发布的2019中国城市居民满意度优秀企业和中国城市居民忠诚度优秀企业两个排名,远洋地产在青岛的口碑数一数二,事实上,万和系也是远洋地产的高端系列,很多人期待过往表现优秀的远洋能够为整个片区带来更好的居住体验,这种需求会帮助万和城更好地实现溢价。

辽阳东路5号背后的开发者也是响当当的青岛本土名企——华新园。良辰美景、花好月圆、金玉良缘等代表作,让其在市北深耕出口碑和拥趸,这一次华新园落子浮山后,与大块头远洋PK,踏实而作就是最好的选择,甚至有条件借势而为,化压力为动力。

总体而言,远洋万和城与辽阳东路5号,两个项目挨得挺近,也可能在未来的营销运营中同期同步。在住宅这个产品区间上,两者客观上存在一定竞争,也会对彼此的去化和增值造成压力……

但另一方面,他们也优势互补,甚至存在联手造势的可能性,以浮山后片区在青岛置业者心目中越来越高的地位,这场700米近战最大概率的结局就是,携手共赢,创造楼市。

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